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 　　開發商破產清算：購房人、工程款、抵押權誰先獲償？

　　一、債權受償順序的法律依據與核心原則

　　開發商破產清算的債權受償順序由《企業破產法》第113條、第109條及《民法典》第807條共同構建，核心原則為“生存權優先、物權優于債權、勞動債權特殊保護”。2025年最高人民法院修訂的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》進一步明確：消費者購房款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權和抵押權，這一規則體現了法律對弱勢群體生存權的傾斜。

　　典型案例：2025年濟南彩石山莊案中，法院裁定購房人已支付50%以上房款的，其購房款返還請求權優先于工程款和抵押權。該案確立的裁判規則被納入最高人民法院第27批指導性案例，成為全國法院處理類似糾紛的標桿。

　　二、債權受償順序的層級解析

　　第一層級：破產費用與共益債務

　　破產費用包括訴訟費、管理人報酬、財產評估費等，是破產程序啟動的“必要成本”。共益債務新增兩類情形：一是債務人繼續營業期間產生的員工社保費用;二是因債務人財產致人損害的賠償債務。例如，某開發商破產時，需優先支付200萬元破產費用和300萬元員工社保費用，方能進入下一清償階段。

　　第二層級：消費者購房款優先權

　　適用條件：購房人已支付全部或大部分購房款(司法實踐中通常認定為50%以上)，且購房目的是用于居住。

　　優先范圍：包括購房款本金及利息，但排除違約金等懲罰性賠償。

　　例外情形：若購房人明知開發商未取得預售許可證仍購買，或購房目的是投資，則不適用優先權。

　　案例：2025年上海某樓盤破產案中，購房人李某支付了60%房款，法院裁定其購房款返還請求權優先于工程款和抵押權。最終，李某獲償比例達85%，而工程款債權人獲償比例僅為40%。

　　第三層級：建設工程價款優先受償權

　　行使期限：自發包人應當給付工程價款之日起18個月內行使(2021年《建設工程司法解釋一》將期限從6個月延長至18個月)。

　　優先范圍：包括人工費、材料費等實際支出，但不包括利潤和違約金。

　　行使方式：可通過協議折價、拍賣或訴訟方式實現。

　　案例：南通某工程公司訴上海某開發商案中，法院認定工程款優先受償權行使期限應從雙方對賬確認之日(2019年6月)起算，而非竣工驗收合格之日。最終，工程公司獲償1809萬元工程款，優先于抵押權人受償。

　　第四層級：抵押權與其他物權擔保債權

　　抵押權人可就抵押財產變現所得優先受償，但需注意：

　　抵押權與消費者優先權的沖突：若同一房屋上同時存在抵押權和消費者購房款優先權，消費者優先權絕對優先。

　　抵押權與工程款優先權的沖突：工程款優先權優先于抵押權，但需在法定期限內行使。

　　案例：某銀行對開發商名下房產享有抵押權，但因購房人已支付大部分房款，法院裁定購房人優先受償，銀行僅能在剩余財產中受償。

　　第五層級：勞動債權與稅收債權

　　勞動債權：包括工資、醫療補助、經濟補償金等，優先于普通債權。

　　稅收債權：欠繳的社保費用優先于企業欠稅，企業欠稅優先于普通債權。

　　第六層級：普通債權

　　包括無擔保的銀行貸款、供應商貨款等，按比例清償。2025年《企業破產法》修訂草案新增規定：中小企業供應商債權(年交易額低于1000萬元)的清償比例，不得低于普通債權平均比例的80%。

　　三、實務操作中的爭議與應對

　　爭議一：購房合同效力對優先權的影響

　　若購房合同因未取得預售許可證而被認定無效，購房人是否仍享有優先權?根據最高人民法院答復，合同效力不影響優先權行使，但購房人需證明其已支付大部分房款且無過錯。

　　應對建議：購房人應保留付款憑證、合同文本等證據，并在破產程序中及時申報債權。

　　爭議二：工程款優先權的行使期限

　　實踐中，管理人常以“超過6個月期限”為由否定工程款優先權。但根據2021年《建設工程司法解釋一》，期限應從應付工程價款之日起算，而非竣工驗收合格之日。

　　應對建議：承包人應在對賬確認、結算單簽署等關鍵節點固定證據，避免因期限計算爭議喪失優先權。

　　爭議三：抵押權與消費者優先權的沖突

　　若開發商將已預售的房屋抵押給銀行，購房人與抵押權人的權利沖突如何解決?根據最高人民法院批復，消費者購房款優先權絕對優先于抵押權。

　　應對建議：銀行在接受房地產抵押時，應通過查詢預售許可證、購房合同備案等方式排查風險，避免因消費者優先權導致抵押權落空。