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 　　企業破產清算中租賃合同的法律處置方案

　　引言：租賃合同處置的破產法維度

　　企業破產程序中，租賃合同因其持續履行的特性，成為資產處置與債權人利益平衡的關鍵環節。根據《民法典》第七百二十五條"買賣不破租賃"原則與《企業破產法》第十八條管理人選擇權條款，本文結合最新司法案例，系統解析破產清算中租賃合同的處置路徑。

　　一、出租人破產時的合同處置規則

　　（一）管理人選擇權的行使邊界

　　根據《企業破產法》第十八條，管理人對破產申請受理前成立且雙方均未履行完畢的租賃合同，有權在2個月內決定解除或繼續履行。在某商業地產破產案中，管理人基于以下標準作出決策：

　　租金收益覆蓋成本原則：某購物中心租賃合同年租金收入占運營成本65%，管理人決定繼續履行。

　　資產處置便利性原則：某工業園區廠房租賃合同剩余期限過長，管理人選擇解除并啟動拍賣程序。

　　（二）繼續履行的擔保要求

　　根據《破產法司法解釋(二)》第三十四條，承租人要求繼續履行合同的，管理人有權要求其提供擔保。某酒店破產案中，管理人要求承租人提供等值房產抵押后，方同意繼續履行20年期的租賃合同。

　　二、承租人破產時的合同處置機制

　　（一）合同解除的損害賠償范圍

　　管理人決定解除租賃合同時，出租人可申報的債權范圍包括：

　　剩余租金損失：按合同約定計算至原履行期滿的租金總額，扣除實際收取部分。

　　招租成本補償：某寫字樓破產案中，法院認定出租人因重新招租產生的中介費、空置期損失等合理費用，應納入破產債權。

　　（二）特殊租賃物的處置規則

　　融資租賃合同：根據《民法典》第七百五十七條，出租人享有取回權。某醫療設備融資租賃案中，管理人依法將設備返還出租人，租賃債權作為普通債權參與分配。

　　公共事業租賃：涉及供水、供電等基礎設施的租賃合同，管理人通常選擇繼續履行以維持企業運營價值。

　　三、租賃合同效力認定的司法標準

　　（一）合同效力的實質審查要素

　　法院在認定破產程序中租賃合同效力時，重點審查：

　　簽訂時間真實性：某物流企業破產案中，債權人主張管理人與關聯方偽造租賃合同轉移資產，法院通過筆跡鑒定、資金流向核查等手段否定合同效力。

　　租金支付合理性：某零售企業破產案中，管理人以明顯低于市場價的租金標準主張合同顯失公平，法院經審理調整租金標準后確認合同效力。

　　（二）優先購買權的行使程序

　　根據《民法典》第七百二十六條，出租人破產時，承租人享有優先購買權。在某住宅小區破產案中，管理人履行以下程序保障承租人權利：

　　提前15日書面通知：明確告知拍賣時間、底價等關鍵信息。

　　設置優先購買權登記期：給予承租人3日異議期，逾期未登記視為放棄權利。

　　四、跨境租賃合同的處置難點

　　（一）法律適用沖突解決

　　某航空企業跨境租賃案中，涉及中國法與開曼群島法的沖突，法院依據《涉外民事關系法律適用法》第四十一條，以最密切聯系原則確定適用中國法律，認定管理人有權解除合同并取回飛機。

　　（二）國際公約的適用限制

　　雖然中國已加入《國際統一私法協會國際融資租賃公約》，但該公約僅適用于營業地位于不同締約國的當事人之間的融資租賃合同。某跨國設備租賃案中，因合同雙方均在中國境內設立分支機構，法院未適用公約規定。

　　五、新型租賃模式的處置創新

　　（一）共享辦公租賃的處置方案

　　某聯合辦公空間破產案中，管理人采取以下創新措施：

　　工位分割處置：將整體租賃合同拆分為單個工位租賃，通過拍賣平臺分別處置。

　　會員權益轉化：將承租人預付費會員權益轉化為破產債權，按比例清償。

　　（二）電子合同效力認定

　　隨著《電子簽名法》的完善，某電商平臺破產案中，法院認定管理人與商戶簽訂的電子租賃合同具有法律效力，但要求管理人提供區塊鏈存證等技術證明文件。

　　六、司法實踐中的前沿問題

　　（一）預重整程序中的租賃合同處置

　　根據《全國法院破產審判工作會議紀要》第25條，預重整期間達成的租賃合同處置方案，在轉入重整程序后對債務人和全體債權人具有約束力。某制造業企業預重整案中，管理人與主要承租人達成租金減免協議，經債權人會議表決通過后直接轉化為重整計劃條款。

　　（二）個人破產制度對租賃合同的影響

　　隨著深圳等地個人破產試點推進，某自然人破產案中，法院認定其名下住宅租賃合同屬于"生活必需"范疇，參照《企業破產法》第四十二條，將租金作為共益債務優先清償。

　　結語：租賃合同處置的法治化進路

　　破產清算中租賃合同的處置，需兼顧《民法典》合同規則與《企業破產法》特別程序。司法實踐中，應注重以下維度：

　　利益平衡原則：在保護承租人居住權與實現債權人公平受償間尋找平衡點。

　　技術賦能趨勢：運用區塊鏈存證、大數據估值等技術提升處置效率。

　　國際協調機制：通過司法協作平臺解決跨境租賃糾紛，降低處置成本。

　　隨著破產法修訂工作的推進，未來租賃合同處置規則將更加完善，這對提升破產審判質效、優化營商環境具有重要意義。