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 　　開發(fā)商破產(chǎn)清算債權(quán)優(yōu)先順序深度解析：2025年最新實(shí)務(wù)指南

　　一、2025年法律框架核心要點(diǎn)

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定(三)》及地方典型案例，開發(fā)商破產(chǎn)清算債權(quán)優(yōu)先順序呈現(xiàn)三大規(guī)則：

　　(一)法定優(yōu)先順序(《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條)

　　第一順位：破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)

　　包括訴訟費(fèi)、管理人報(bào)酬、財(cái)產(chǎn)保管費(fèi)用等

　　典型案例：廈門千平建筑裝飾設(shè)計(jì)有限公司案中優(yōu)先支付共益?zhèn)鶆?wù)

　　第二順位：職工債權(quán)

　　工資、醫(yī)療費(fèi)用、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用等

　　典型案例：北京某科技公司破產(chǎn)案職工債權(quán)100%清償

　　第三順位：稅款債權(quán)

　　所欠稅款及滯納金

　　典型案例：深圳某房企破產(chǎn)案稅務(wù)機(jī)關(guān)優(yōu)先受償

　　第四順位：有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)

　　銀行抵押權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)等

　　典型案例：上海某樓盤破產(chǎn)案抵押權(quán)人優(yōu)先受償

　　第五順位：普通債權(quán)

　　無擔(dān)保的貨款、借款等

　　典型案例：廈門源生置業(yè)案普通債權(quán)人清償率35%

　　(二)特殊債權(quán)優(yōu)先規(guī)則

　　消費(fèi)購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)(《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條)：

　　已支付全部房款的購(gòu)房人優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

　　典型案例：廣州中院判決購(gòu)房人優(yōu)先于銀行抵押權(quán)受償

　　拆遷安置補(bǔ)償優(yōu)先權(quán)：

　　簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的被拆遷人優(yōu)先于其他債權(quán)

　　典型案例：南京某樓盤破產(chǎn)案被拆遷人優(yōu)先獲得安置房

　　二、破產(chǎn)清算優(yōu)先順序?qū)崉?wù)操作

　　(一)債權(quán)申報(bào)與審查

　　申報(bào)材料要求：

　　身份證明、債權(quán)憑證、擔(dān)保合同等

　　特殊情形：預(yù)售合同需提供網(wǎng)簽備案證明

　　管理人審查要點(diǎn)：

　　核實(shí)債權(quán)真實(shí)性(如銀行流水、合同原件)

　　區(qū)分優(yōu)先權(quán)類型(如消費(fèi)購(gòu)房款需證明家庭居住用途)

　　(二)財(cái)產(chǎn)分配方案制定

　　分配順序執(zhí)行：

　　破產(chǎn)費(fèi)用 → 職工債權(quán) → 稅款 → 有擔(dān)保債權(quán) → 普通債權(quán)

　　典型案例：杭州某房企破產(chǎn)案中工程款優(yōu)先受償率達(dá)80%

　　特殊情形處理：

　　抵押物不足清償時(shí)，剩余部分轉(zhuǎn)為普通債權(quán)

　　多個(gè)抵押權(quán)人按登記順序受償

　　三、典型案例實(shí)證分析

　　案例1：廣州某樓盤破產(chǎn)清算案

　　案情：法院認(rèn)定12戶購(gòu)房人已支付全部房款，優(yōu)先于銀行抵押權(quán)受償。

　　破局關(guān)鍵：

　　引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條

　　證明購(gòu)房用于家庭居住(提供戶口本、無房證明等)

　　結(jié)果：購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)，銀行抵押權(quán)人就剩余價(jià)款受償

　　案例2：南京某拆遷安置項(xiàng)目破產(chǎn)案

　　案情：被拆遷人要求優(yōu)先獲得安置房，管理人提出貨幣補(bǔ)償方案。

　　破局關(guān)鍵：

　　法院認(rèn)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議具有優(yōu)先效力

　　協(xié)調(diào)開發(fā)商提供同地段其他房源置換

　　結(jié)果：被拆遷人獲得安置房，項(xiàng)目順利推進(jìn)

　　四、行業(yè)合規(guī)建議

　　開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)防控：

　　預(yù)售資金納入監(jiān)管賬戶(住建部門2025年新規(guī))

　　及時(shí)辦理工程款優(yōu)先受償權(quán)登記

　　債權(quán)人維權(quán)策略：

　　消費(fèi)購(gòu)房人及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案

　　建設(shè)工程承包人6個(gè)月內(nèi)主張優(yōu)先受償權(quán)

　　管理人操作規(guī)范：

　　制作債權(quán)分類表并公示(廈門中院2025年典型案例)

　　對(duì)特殊債權(quán)進(jìn)行聽證審查(如大額購(gòu)房款真實(shí)性)